Registro de imóvel após inventário: como fazer e o custo
Depois do inventário, a escritura de partilha ou o formal de partilha é registrado na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis da cidade onde ele fica (Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 25, e 169). O valor do registro segue a tabela de emolumentos de cada estado (Lei 10.169/2000, art. 1º).
- O que registra
- Escritura de partilha, formal de partilha ou carta de adjudicaçãoLei
- Onde
- Registro de imóveis da cidade onde o imóvel ficaLei
- Prazo do cartório
- Registro ou nota com exigências em até 10 dias úteisPrazo
- Exigências
- Prenotação cai em 20 dias úteis se não forem atendidasPrazo
- Custo
- Emolumentos pela tabela do estadoLei
- Você
- Terminou o inventário e o imóvel segue em nome do falecidoVocê
Lei 6.015/1973, arts. 9º, 167, 169, 188 e 205; Lei 10.169/2000, art. 1º.
Por que o imóvel precisa ser registrado depois do inventário.
A herança passa aos herdeiros com a morte, mas a matrícula do imóvel continua no nome do falecido até o título da partilha ser registrado. É esse registro que deixa o imóvel no nome de quem herdou.
A herança passa na morte. Aberta a sucessão, a herança se transmite desde logo aos herdeiros (Código Civil, art. 1.784). O registro dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação está entre os atos do Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25), e todos esses atos são obrigatórios e feitos no cartório da situação do imóvel (art. 169).
Continuidade do registro. Se o imóvel não estiver registrado em nome de quem transmite, o oficial exige antes o registro do título anterior (Lei 6.015/1973, art. 195), e não se faz registro que dependa de título anterior não apresentado (art. 237). Por isso, depois da partilha, a venda do imóvel herdado ou a garantia dada sobre ele só é registrada com a partilha registrada antes. A venda antes da partilha segue outras regras, explicadas no guia vender imóvel em inventário.
Venda e doação entre vivos. Os direitos reais sobre imóveis transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro (Código Civil, art. 1.227). É a regra que vale para quem compra o imóvel herdado: ele só se torna dono com o registro da compra.
Sem inventário, não há título. O registro depende do título da partilha. O que acontece quando o inventário não é feito está em o que acontece se não fizer inventário.
O que se leva ao registro de imóveis em cada tipo de inventário.
O documento que vai ao cartório de registro de imóveis depende de o inventário ter sido feito no cartório de notas ou na Justiça.
| Inventário | Título | O que a lei prevê |
|---|---|---|
| No cartório de notas | Escritura pública de inventário e partilha | Não depende de homologação judicial e é título hábil para o registro imobiliário e para a transferência de bens (Resolução CNJ 35, art. 3º) |
| Na Justiça | Formal de partilha | Depois do trânsito em julgado da sentença, o herdeiro recebe o formal de partilha, com termo de inventariante, avaliação, pagamento do quinhão, quitação dos impostos e sentença (CPC, art. 655). Quinhão de até 5 salários mínimos pode ter certidão de pagamento no lugar do formal (parágrafo único) |
| Herdeiro único na Justiça | Carta de adjudicação | Transitada em julgado a homologação da partilha ou da adjudicação, é lavrado o formal de partilha ou a carta de adjudicação, e o fisco é intimado para o lançamento do imposto de transmissão (CPC, art. 659, § 2º) |
Fontes: Resolução CNJ 35, art. 3º; CPC, arts. 655 e 659; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25. O caminho do inventário no cartório está em inventário extrajudicial, e o do herdeiro único em herdeiro único precisa fazer inventário.
Protocolo, exigências e registro: os prazos da lei.
A Lei de Registros Públicos marca o prazo do cartório para registrar ou devolver o título com exigências, e o prazo para o interessado cumprir o que foi pedido.
Protocolado o título, o cartório faz o registro ou emite nota devolutiva em até 10 dias úteis, contados do protocolo, salvo as exceções da lei (Lei 6.015/1973, art. 188). Os prazos da prenotação e dos atos do registro de imóveis são contados em dias úteis (art. 9º, § 1º).
Se houver exigência, o oficial a indica por escrito, de uma só vez, de forma clara e objetiva, para que o interessado a cumpra ou, se não concordar ou não for possível cumprir, peça que a dúvida seja levada ao juiz (Lei 6.015/1973, art. 198).
A prenotação é o lançamento do título no protocolo do cartório. Os efeitos dela cessam se, passados 20 dias úteis do lançamento, o título não for registrado por omissão do interessado em atender às exigências (Lei 6.015/1973, arts. 9º, § 1º, e 205).
Cabe aos oficiais de registro fiscalizar o pagamento dos impostos devidos pelos atos apresentados (Lei 6.015/1973, art. 289).
Quanto custa registrar o imóvel herdado: de onde vem cada valor.
A lei federal não traz o valor do registro, mas diz como ele se calcula: cada estado fixa os emolumentos em tabela, por faixas de valor, e o imposto da herança segue a legislação estadual.
Emolumentos. Os estados e o Distrito Federal fixam o valor dos emolumentos dos atos de notas e de registro (Lei 10.169/2000, art. 1º), que constam de tabelas em moeda corrente (art. 2º, I). O valor deve corresponder ao custo efetivo e à remuneração adequada do serviço (art. 1º, parágrafo único). No registro de título com valor, como a partilha de um imóvel, os emolumentos seguem faixas com valores mínimos e máximos, em que se enquadra o valor constante do documento apresentado (art. 2º, III, b); quando a lei manda usar a avaliação judicial ou fiscal, vale esse valor (§ 1º). A lei proíbe fixar emolumentos em percentual sobre o valor do negócio e cobrar quantia que não esteja na tabela (art. 3º, II e III), e a tabela fica afixada em local visível em cada cartório (art. 4º). Por isso, o valor do registro no seu caso sai da tabela do estado onde o imóvel fica, aplicada ao valor que consta do título ou ao da avaliação que a lei mandar usar.
Custo do inventário. O que compõe o custo do inventário em si, antes do registro, está em quanto custa um inventário.
ITCMD. Desde a Resolução CNJ 695/2026, a escritura de inventário não depende da comprovação do recolhimento prévio do ITCMD (Resolução CNJ 35, art. 15). O tabelião consigna na escritura a declaração das partes sobre a apuração e o recolhimento do imposto conforme a legislação estadual (§ 1º) e, sem recolhimento prévio, informa a escritura ao fisco em 5 dias ou conforme a legislação tributária (§ 2º).
No registro. Como o oficial de registro fiscaliza o pagamento dos impostos devidos pelos atos apresentados (Lei 6.015/1973, art. 289), o que ele pedirá sobre o ITCMD depende da legislação tributária do estado, ponto que o advogado confere antes do protocolo.
Três passos, sem sair de casa e sem burocracia.
O atendimento é feito por advogados inscritos na OAB e começa pelo WhatsApp, por texto ou por áudio, em todo o Brasil.
Você chama no WhatsApp e conta o que aconteceu e o que precisa resolver. Pode ser por texto ou por áudio.
Um advogado de família avalia os fatos, os documentos que você tiver e os prazos, e explica em linguagem simples o caminho possível.
Se houver caso, você recebe as condições do atendimento e os próximos passos com clareza. A decisão de seguir é sua, sem pressão.
Para a primeira conversa, diga se o inventário foi feito no cartório ou na Justiça, em que cidade fica o imóvel e se o ITCMD já foi pago.
Perguntas sobre o registro do imóvel após o inventário.
Respostas curtas, com a fonte em cada uma. O caminho do registro no seu caso depende do título do inventário e do estado onde o imóvel fica.
Precisa registrar o imóvel depois do inventário?
Sim. O registro dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário é ato do Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25), e os atos do art. 167 são obrigatórios (art. 169). Sem ele, a matrícula segue em nome do falecido, e a venda feita pelos herdeiros depois da partilha só é registrada com a partilha registrada antes (arts. 195 e 237).
Onde se registra o imóvel herdado?
No cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, isto é, da cidade ou circunscrição onde ele fica (Lei 6.015/1973, art. 169).
Qual documento leva ao registro de imóveis?
A escritura pública de inventário e partilha, se o inventário foi no cartório (Resolução CNJ 35, art. 3º), ou o formal de partilha ou a carta de adjudicação, se foi na Justiça (CPC, arts. 655 e 659, § 2º).
Quanto custa o registro de imóvel após o inventário?
Depende do estado e do valor do imóvel. Os estados e o Distrito Federal fixam os emolumentos em tabelas próprias (Lei 10.169/2000, arts. 1º e 2º, I), e o registro de título com valor é cobrado por faixas com mínimo e máximo, em que se enquadra o valor do documento (art. 2º, III, b). A lei proíbe fixar emolumentos em percentual sobre o valor do negócio (art. 3º, II). Por isso a página não traz valor: ele sai da tabela do estado onde o imóvel fica.
Quanto tempo o cartório leva para registrar?
Em até 10 dias úteis contados do protocolo, o cartório faz o registro ou emite nota devolutiva, salvo as exceções da lei (Lei 6.015/1973, arts. 9º, § 1º, e 188). Com exigências, os efeitos da prenotação cessam 20 dias úteis depois do lançamento no protocolo se o interessado não as atender (art. 205).
Preciso pagar o ITCMD antes de registrar?
Depende da legislação do estado. A escritura de inventário não depende do recolhimento prévio do ITCMD (Resolução CNJ 35, art. 15), mas o oficial de registro fiscaliza o pagamento dos impostos devidos pelos atos que lhe são apresentados (Lei 6.015/1973, art. 289). No inventário judicial pelo rito comum, a quitação dos impostos faz parte do formal de partilha (CPC, art. 655, IV); no arrolamento sumário, o formal ou a carta de adjudicação sai antes, e o fisco é intimado depois para lançar o imposto (art. 659, § 2º).
E se o cartório fizer exigências?
O oficial indica as exigências por escrito, de uma só vez, e o interessado pode cumpri-las ou, se não concordar ou não for possível cumprir, pedir que a dúvida seja levada ao juiz (Lei 6.015/1973, art. 198).
Posso vender o imóvel herdado sem registrar a partilha?
Depende de a partilha já ter sido feita. Depois dela, a venda só é registrada se a partilha for registrada antes, porque o oficial exige o registro do título anterior para manter a continuidade (Lei 6.015/1973, art. 195). Antes dela, o imóvel pode ser vendido pelo inventariante com autorização do juiz (CPC, art. 619, I) ou com autorização dada por escritura no inventário em cartório (Resolução CNJ 35, art. 11-A), e o herdeiro pode ceder por escritura pública o seu quinhão, não um imóvel isolado (Código Civil, art. 1.793, caput e § 2º). Os caminhos da venda durante o inventário estão em vender imóvel em inventário.
Outras dúvidas sobre o mesmo assunto
Quem pode fazer inventário no cartório, os requisitos, os documentos e o papel do advogado.
Leia tambémVender imóvel em inventárioQuando o imóvel da herança pode ser vendido e o que a lei pede em cada caminho.
Leia tambémHerdeiro único precisa fazer inventário?A adjudicação no cartório ou na Justiça quando há um só herdeiro.
Fontes
Publicado em . Os textos abaixo foram lidos nessa data: as leis na Câmara dos Deputados (norma atualizada, com as alterações incorporadas) e a resolução no portal do CNJ. A página não substitui a análise do seu caso com um advogado.
O valor do registro e as exigências sobre o imposto variam conforme o estado onde o imóvel fica; a página traz a regra da lei federal e da norma do CNJ, não a tabela de um estado.
- Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), arts. 9º, 167, I, 25, 169, 188, 195, 198, 205, 237 e 289, norma atualizada da Câmara dos Deputados.
- Lei 10.169/2000 (emolumentos), arts. 1º a 4º, norma atualizada da Câmara dos Deputados.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.227, 1.784 e 1.793, norma atualizada da Câmara dos Deputados.
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 619, 655 e 659, norma atualizada da Câmara dos Deputados.
- Resolução CNJ 35/2007, arts. 3º, 11-A e 15, com a redação das Resoluções 571/2024 e 695/2026, Conselho Nacional de Justiça.
Terminou o inventário e o imóvel segue no nome do falecido? Entenda o caminho.
Conte como foi feito o inventário e onde fica o imóvel. Um advogado de família explica o que a lei pede para registrar.
A conversa começa com perguntas que organizam a sua situação; a análise do caso é de um advogado, sem promessa de resultado.