Imóvel em inventário pode ser vendido? Quem vende e com qual autorização
Pode, mas nenhum herdeiro vende sozinho: até a partilha, a herança pertence a todos os herdeiros em conjunto (Código Civil, art. 1.791). Na Justiça, a venda depende de autorização do juiz (CPC, art. 619); no cartório, de escritura que autorize o inventariante a vender, com regras para pagar as despesas do inventário (Resolução CNJ 35, art. 11-A).
- Até a partilha
- A herança é de todos os herdeiros em conjuntoLei
- Herdeiro sozinho
- Não vende bem da herança sem autorização do juizLei
- Na Justiça
- O inventariante vende com autorização do juizLei
- No cartório
- Escritura pode autorizar o inventariante a venderLei
- Despesas no cartório
- Pagas com o preço em até 1 ano da vendaPrazo
- Você
- Herdeiro que precisa vender um imóvel da herançaVocê
Código Civil, arts. 1.791 e 1.793; Código de Processo Civil, art. 619; Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A.
Até a partilha, o imóvel é de todos os herdeiros.
Quando alguém morre, a herança passa desde logo aos herdeiros (Código Civil, art. 1.784), mas passa como um todo: até a partilha, o direito de cada herdeiro sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível e segue as regras do condomínio (art. 1.791). Por isso nenhum herdeiro, sozinho, vende o imóvel da herança.
O Código Civil é direto: "Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade" (art. 1.793, § 3º). Enquanto a herança não foi partilhada, vender um bem dela exige autorização.
O mesmo artigo diz que é ineficaz a cessão, pelo herdeiro, do seu direito sobre um bem específico da herança, considerado sozinho (art. 1.793, § 2º). O que ele pode ceder, por escritura pública, é o seu direito à herança ou o seu quinhão como um todo (art. 1.793, caput), e os outros herdeiros têm preferência para ficar com essa parte, pelo mesmo preço, antes de uma pessoa de fora (art. 1.794).
Dois caminhos para vender antes da partilha. No inventário na Justiça, quem vende é o inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz (CPC, art. 619, I). No inventário em cartório, a escritura pública pode autorizar o inventariante a vender imóveis do espólio sem autorização judicial, cumpridas as condições da Resolução CNJ 35 (art. 11-A).
Se o inventário ainda não foi aberto, o primeiro passo é abrir. O prazo e o que acontece quando ele passa estão no guia de prazo para abrir inventário. No cartório, o inventário começa com a nomeação do inventariante, que o meeiro e os herdeiros podem fazer por escritura antes da partilha (Resolução CNJ 35, art. 11, §§ 1º e 3º).
| Situação | O que a regra diz | Fonte |
|---|---|---|
| Herdeiro vende sozinho, antes da partilha | A venda é ineficaz sem prévia autorização do juiz da sucessão | Código Civil, art. 1.793, § 3º |
| Inventário na Justiça | O inventariante vende, ouvidos os interessados e com autorização do juiz | CPC, art. 619, I |
| Inventário em cartório | A escritura pode autorizar o inventariante a vender, sem autorização judicial, com seis condições | Resolução CNJ 35, art. 11-A |
| Herdeiro cede a sua parte | Pode ceder o quinhão por escritura pública, não um bem isolado | Código Civil, art. 1.793 |
| Preferência dos outros herdeiros | Têm preferência, pelo mesmo preço, sobre pessoa de fora | Código Civil, arts. 1.794 e 1.795 |
Fontes: Código Civil, arts. 1.791, 1.793, 1.794 e 1.795; Código de Processo Civil, art. 619; Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A (incluído pela Resolução 571/2024).
O inventariante vende com escritura e paga as despesas com o preço.
Desde a Resolução CNJ 571/2024, a Resolução CNJ 35 permite que o inventariante seja autorizado, por escritura pública, a vender móveis e imóveis do espólio sem autorização judicial (art. 11-A). A ideia é usar o dinheiro da venda para pagar o próprio inventário, e por isso a regra traz seis condições.
A escritura lista as despesas do inventário: impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos de cartório e registro e outros tributos e despesas devidos pela lavratura da escritura de inventário (inciso I).
Parte do preço, ou todo ele, fica vinculada ao pagamento dessas despesas (inciso II).
Não pode constar indisponibilidade de bens de nenhum dos herdeiros nem do cônjuge ou companheiro sobrevivente (inciso III).
A escritura menciona que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas, com os valores (inciso IV).
A escritura traz os valores estimados de emolumentos de notas e de registro e indica os cartórios que deram os orçamentos (inciso V).
O inventariante presta garantia, real ou fidejussória, de que o dinheiro da venda vai pagar as despesas listadas (inciso VI).
As despesas precisam ser pagas em até 1 ano a contar da venda, e as partes podem combinar prazo menor (art. 11-A, § 1º). Pagas as despesas, a garantia do inventariante se extingue (§ 2º).
O imóvel vendido continua contando. O bem vendido entra na relação da herança para calcular os emolumentos do inventário, o quinhão de cada herdeiro e o imposto de transmissão por morte, mas não é partilhado: a escritura de inventário registra que ele foi vendido antes (Resolução CNJ 35, art. 11-A, § 3º).
O CPC prevê o inventário em cartório quando todos são capazes e estão de acordo, assistidos por advogado ou defensor público (art. 610, §§ 1º e 2º); com herdeiro menor ou incapaz, a Resolução CNJ 35 só o admite nas condições do art. 12-A, explicadas abaixo. Os requisitos completos e as mudanças recentes estão no guia de inventário extrajudicial, e as parcelas de custo que a venda ajuda a pagar estão em quanto custa um inventário.
Herdeiro menor, herdeiro contra a venda e venda da própria parte.
A regra geral é a autorização. Algumas situações apertam essa regra ou mudam o caminho.
- Herdeiro menor ou incapaz. O inventário em cartório com herdeiro menor ou incapaz é possível desde 2024, com a parte dele em fração ideal de cada bem e manifestação favorável do Ministério Público, mas, nesse caso, é vedada a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do menor ou incapaz (Resolução CNJ 35, art. 12-A, caput e § 1º). No inventário na Justiça vale a regra geral: o inventariante vende com autorização do juiz, ouvidos os interessados (CPC, art. 619, I). A alienação de bens que pertencem a criança, adolescente ou interdito tem pedido próprio de jurisdição voluntária (CPC, art. 725, III).
- Herdeiro que não concorda. O inventário em cartório exige que todos estejam de acordo (CPC, art. 610, § 1º). Sem acordo, o caminho é a Justiça, onde o juiz decide sobre a venda depois de ouvir os interessados (CPC, art. 619).
- Herdeiro que quer vender a própria parte. Ele pode ceder o quinhão por escritura pública, não um imóvel isolado (Código Civil, art. 1.793, caput e § 2º). O herdeiro que não foi avisado da cessão a pessoa de fora pode, depositando o preço, ficar com a parte cedida, se pedir em até 180 dias após a transmissão (art. 1.795).
A autorização que sustenta a venda. A venda de bem da herança por herdeiro, sem prévia autorização do juiz da sucessão, é ineficaz enquanto a herança não for partilhada (Código Civil, art. 1.793, § 3º). Por isso, a venda antes da partilha se apoia na decisão do juiz no inventário judicial (CPC, art. 619, I) ou na escritura que autorizou o inventariante a vender (Resolução CNJ 35, art. 11-A).
Depois da partilha. No inventário em cartório, a escritura de partilha serve para qualquer ato de registro (CPC, art. 610, § 1º). Os documentos que o cartório pede para lavrar essa escritura estão no guia de documentos para inventário extrajudicial.
Esta página explica a regra. Se a venda cabe no seu caso, por qual caminho e com quais documentos, é o advogado quem confere com os dados do inventário.
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Perguntas de quem precisa vender um imóvel que está em inventário.
Respostas curtas, com a fonte em cada uma. O caminho certo depende de o inventário estar na Justiça ou no cartório.
Imóvel em inventário pode ser vendido?
Pode, desde que haja autorização. Até a partilha, a herança é indivisível entre os herdeiros (Código Civil, art. 1.791). Na Justiça, quem vende é o inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz (CPC, art. 619, I); no cartório, a escritura pública pode autorizar o inventariante a vender, cumpridas as condições do art. 11-A da Resolução CNJ 35.
Precisa de alvará judicial para vender imóvel em inventário?
No inventário na Justiça, a venda depende de autorização do juiz (CPC, art. 619, I). No inventário em cartório, a Resolução CNJ 35 permite que a escritura pública autorize o inventariante a vender imóveis do espólio independentemente de autorização judicial, cumpridas as seis condições do art. 11-A, entre elas despesas discriminadas, preço vinculado ao pagamento delas e garantia do inventariante.
Posso vender um imóvel antes de fazer o inventário?
Um herdeiro, sozinho, não: a venda de bem da herança sem prévia autorização do juiz da sucessão, enquanto a herança não foi partilhada, é ineficaz (Código Civil, art. 1.793, § 3º). A venda pelo caminho do cartório pressupõe inventariante nomeado por escritura (Resolução CNJ 35, arts. 11, § 1º, e 11-A), e a nomeação do inventariante é o termo inicial do inventário extrajudicial (art. 11, § 3º).
Um herdeiro pode vender a sua parte do imóvel?
A parte de um imóvel específico, não: a cessão do direito hereditário sobre um bem da herança considerado sozinho é ineficaz (Código Civil, art. 1.793, § 2º). O herdeiro pode ceder o seu quinhão por escritura pública (art. 1.793, caput), e os outros herdeiros têm preferência sobre pessoa de fora, pelo mesmo preço (art. 1.794).
E se um herdeiro não concordar com a venda?
O inventário em cartório exige que todos estejam de acordo (CPC, art. 610, § 1º). Sem acordo, o caminho é o inventário na Justiça, onde o juiz decide sobre a venda depois de ouvir os interessados (CPC, art. 619).
Como fica o dinheiro da venda no inventário em cartório?
Parte do preço, ou todo ele, fica vinculada ao pagamento das despesas do inventário, que devem ser pagas em até 1 ano a contar da venda (Resolução CNJ 35, art. 11-A, II e § 1º). O imóvel vendido entra no cálculo dos emolumentos, dos quinhões e do imposto de transmissão por morte, mas não é partilhado (art. 11-A, § 3º).
Dá para vender imóvel de inventário que tem herdeiro menor?
Na Justiça, vale a regra geral: o inventariante vende com autorização do juiz, ouvidos os interessados (CPC, art. 619, I). Pelo cartório, há vedação expressa: no inventário por escritura com herdeiro menor ou incapaz, é vedada a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos dele (Resolução CNJ 35, art. 12-A, § 1º).
Que documento mostra que a venda está autorizada?
A decisão do juiz que autorizou a venda no inventário judicial (CPC, art. 619, I) ou, no inventário em cartório, a escritura que autorizou o inventariante a vender (Resolução CNJ 35, art. 11-A). A venda de bem da herança por herdeiro, sem prévia autorização do juiz da sucessão, é ineficaz enquanto a herança não for partilhada (Código Civil, art. 1.793, § 3º).
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Fontes
Publicado em . O Código Civil e o Código de Processo Civil foram lidos na norma atualizada da Câmara dos Deputados, com as alterações posteriores incorporadas (conferência de 29/10/2026, sem mudança no texto dos artigos citados), e a Resolução CNJ 35 no texto consolidado do Conselho Nacional de Justiça. A página não substitui a análise do seu caso com um advogado.
O ITCMD, os emolumentos e a tabela de honorários variam por estado e não são reproduzidos aqui.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.784, 1.791, 1.793, 1.794 e 1.795.
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 610, 619 e 725.
- Resolução CNJ 35/2007, texto consolidado, art. 11, §§ 1º e 3º (incluídos pela Resolução 452/2022), e arts. 11-A e 12-A (incluídos pela Resolução 571/2024).
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Conte em que fase está o inventário, quantos herdeiros existem e qual imóvel se quer vender. O caso segue para a análise de um advogado de família, que confere o caminho e as autorizações para a venda.
A conversa começa com perguntas que organizam a sua situação; a análise do caso é do advogado, sem promessa de resultado.