Herdeiro que mora no imóvel: quem paga o IPTU e o que se acerta
Até a partilha, a herança é de todos os herdeiros em conjunto e segue as regras do condomínio (Código Civil, art. 1.791). Cada um pode usar o imóvel conforme a destinação (art. 1.314), responde aos outros pelos frutos que receber (art. 1.319) e arca com a sua parte nas despesas de conservação e nos ônus do bem (art. 1.315).
- Até a partilha
- A herança é de todos os herdeiros, como condomínioLei
- Usar o imóvel
- Cada herdeiro pode, conforme a destinação do bemLei
- Frutos
- Quem recebe frutos do imóvel, como aluguel, responde aos outrosLei
- Despesas
- Conservação e ônus do bem, na proporção da parte de cada umLei
- IPTU
- Contribuinte é o proprietário ou o possuidorLei
- Você
- Herdeiro que mora no imóvel ou que divide a herança com quem moraVocê
Código Civil, arts. 1.314, 1.315, 1.319 e 1.791; Código Tributário Nacional, art. 34.
Até a partilha, a herança é de todos os herdeiros, inclusive de quem não mora no imóvel.
Quando alguém morre, a herança passa desde logo aos herdeiros (Código Civil, art. 1.784), mas passa como um todo: até a partilha, o direito de cada herdeiro sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível e segue as normas do condomínio (art. 1.791 e parágrafo único). É por essas normas que se responde quem pode morar, quem paga as contas e o que se acerta no fim.
Morar é permitido, dentro de limites. Cada condômino pode usar a coisa conforme a sua destinação e exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão (Código Civil, art. 1.314). Uma casa destinada à moradia pode, portanto, ser usada por um herdeiro. O que nenhum herdeiro pode fazer sozinho é mudar a destinação do imóvel ou dar posse, uso ou gozo dele a pessoas de fora, por exemplo alugando a terceiros, sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único).
Frutos e despesas entram na conta. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou (art. 1.319). E, no inventário, os herdeiros em posse dos bens da herança são obrigados a trazer ao acervo os frutos que perceberam desde a abertura da sucessão, com direito ao reembolso das despesas necessárias e úteis que fizeram (art. 2.020).
Quem administra o imóvel. Até o compromisso do inventariante, a administração da herança cabe, nesta ordem, ao cônjuge ou companheiro que convivia com a pessoa falecida, ao herdeiro que estiver na posse e administração dos bens (havendo mais de um, ao mais velho), ao testamenteiro ou a pessoa de confiança do juiz (Código Civil, art. 1.797). Desde a assinatura do compromisso até a homologação da partilha, a administração é do inventariante (art. 1.991), que deve velar pelos bens com a mesma diligência que teria se fossem seus e prestar contas da gestão ao deixar o cargo ou quando o juiz determinar (CPC, art. 618, II e VII).
Se o inventário ainda não foi aberto, o prazo e o que acontece quando ele passa estão no guia de prazo para abrir inventário. Se a ideia é vender o imóvel em vez de manter alguém morando nele, as autorizações estão em imóvel em inventário pode ser vendido.
| Pergunta | O que a regra diz | Fonte |
|---|---|---|
| O herdeiro pode morar no imóvel? | Pode usar o bem conforme a sua destinação, de forma compatível com a indivisão | Código Civil, art. 1.314 |
| Pode alugar a terceiros sozinho? | Não dá posse, uso ou gozo a estranhos sem o consenso dos outros | Código Civil, art. 1.314, parágrafo único |
| Responde pelos frutos que recebeu? | Responde aos outros pelos frutos que percebeu e pelo dano que causou | Código Civil, art. 1.319 |
| Quem paga as despesas? | Cada um, na proporção da sua parte, nas despesas de conservação e nos ônus do bem | Código Civil, art. 1.315 |
| O que se acerta no inventário? | Frutos trazidos ao acervo; reembolso de despesas necessárias e úteis | Código Civil, art. 2.020 |
Fontes: Código Civil, arts. 1.314, 1.315, 1.319, 1.791 e 2.020.
A prefeitura cobra de quem é dono ou possuidor; a divisão entre os herdeiros é outra conta.
São duas perguntas diferentes. Uma é de quem a prefeitura pode cobrar o IPTU. A outra é como os herdeiros acertam entre si o que foi pago.
A propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado na zona urbana do município (Código Tributário Nacional, art. 32).
O proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título (art. 34).
O espólio responde pelos tributos devidos pela pessoa falecida até a data da abertura da sucessão (art. 131, III).
O sucessor e o cônjuge meeiro respondem pelos tributos devidos pela pessoa falecida até a partilha ou adjudicação, no limite do quinhão, do legado ou da meação (art. 131, II).
Entre os herdeiros. O Código Civil manda cada condômino concorrer, na proporção da sua parte, para as despesas de conservação da coisa e suportar os ônus a que ela estiver sujeita (art. 1.315); as partes se presumem iguais (art. 1.315, parágrafo único), mas, na herança, a parte de cada herdeiro e a meação do cônjuge, quando houver, são as apuradas no inventário. Antes da partilha, a renúncia é da herança, e não de um bem: ela não pode ser feita em parte e precisa constar de instrumento público ou termo judicial (arts. 1.806 e 1.808). A renúncia à parte ideal para se livrar das despesas (art. 1.316) é regra do condomínio comum e passa a valer se, depois da partilha, o imóvel ficar em partes ideais entre mais de um herdeiro.
O acerto no inventário. O herdeiro em posse do bem tem direito ao reembolso das despesas necessárias e úteis que fez e traz ao acervo os frutos que percebeu (art. 2.020). Como esses valores entram na conta de cada um é o que se discute na partilha, com os comprovantes de pagamento à mão.
Quem mora paga o IPTU sozinho? Perante a prefeitura, o possuidor pode ser cobrado (CTN, art. 34), mas até a partilha todos os herdeiros são donos da herança em conjunto (Código Civil, arts. 1.784 e 1.791), e a regra do condomínio divide as despesas de conservação e os ônus do bem na proporção da parte de cada um (art. 1.315). Se o herdeiro que mora no imóvel deve pagar o IPTU sozinho ou só na proporção da sua parte depende das circunstâncias do caso e é ponto que o advogado confere.
Cônjuge que fica na casa, uso autorizado pelo juiz e herdeiro que quer encerrar a comunhão.
A regra do condomínio é o ponto de partida. Três situações mudam a conversa entre os herdeiros.
- O cônjuge da pessoa falecida mora no imóvel. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, é assegurado o direito real de habitação no imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, sem prejuízo da parte que lhe caiba na herança (Código Civil, art. 1.831). A situação de companheiro em união estável se confere com o advogado.
- Uso do imóvel autorizado pelo juiz. No inventário na Justiça, o juiz pode, em decisão fundamentada, deferir antecipadamente a um herdeiro o exercício dos direitos de usar e de fruir de determinado bem, com a condição de que, ao término do inventário, esse bem integre a cota dele; desde o deferimento, cabem a esse herdeiro todos os ônus e bônus decorrentes do uso e da fruição do bem (CPC, art. 647, parágrafo único).
- Herdeiro que quer encerrar a comunhão. O herdeiro pode sempre requerer a partilha, ainda que o testador o proíba (Código Civil, art. 2.013), e é nela que se decide o destino do imóvel que não cabe no quinhão de um só (art. 2.019). Se, depois da partilha, o imóvel ficar em partes ideais entre mais de um herdeiro, qualquer um pode exigir a divisão a todo tempo (art. 1.320); sendo indivisível e não havendo quem fique com ele indenizando os outros, ele é vendido e o valor repartido, com preferência do condômino sobre pessoa de fora em condições iguais (art. 1.322).
Na partilha. O bem que não comporta divisão cômoda e não cabe na meação do cônjuge ou no quinhão de um só herdeiro é vendido judicialmente, salvo acordo para adjudicá-lo a todos (Código Civil, art. 2.019). Não há venda judicial se o cônjuge ou um ou mais herdeiros pedirem que o bem lhes seja adjudicado, repondo aos outros a diferença em dinheiro, após avaliação atualizada (art. 2.019, § 1º).
Dívidas da pessoa falecida. A herança responde pelo pagamento das dívidas de quem morreu; feita a partilha, cada herdeiro responde na proporção da parte que lhe coube (Código Civil, art. 1.997). As parcelas de custo do próprio inventário estão no guia de quanto custa um inventário, e o caminho pelo cartório, quando todos estão de acordo, está em inventário extrajudicial.
Esta página explica a regra. Quanto cada herdeiro deve, se cabe cobrança pelo uso e qual o melhor caminho para o imóvel no seu caso é o advogado quem confere, com os dados do inventário e os comprovantes. Posse longa e exclusiva de um herdeiro, sem oposição dos outros, também é ponto que o advogado precisa avaliar.
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Para a primeira conversa, basta contar quem faleceu, se o inventário já foi aberto, quantos herdeiros existem, quem mora no imóvel e quem tem pago o IPTU e as despesas. Com isso, o caso segue para a análise de um advogado.
Perguntas sobre o herdeiro que mora no imóvel da herança
Respostas curtas, com a fonte em cada uma. O acerto entre os herdeiros depende do que foi pago, por quem e desde quando.
Um herdeiro pode morar no imóvel da herança?
Pode usar o imóvel conforme a sua destinação, de forma compatível com a indivisão, porque até a partilha a herança é de todos os herdeiros e segue as normas do condomínio (Código Civil, arts. 1.314 e 1.791). Ele responde aos outros pelos frutos que perceber do imóvel e pelo dano que causar (art. 1.319); se o uso exclusivo gera dever de indenizar depende do caso concreto.
Quem paga o IPTU do imóvel que está em inventário?
Perante a prefeitura, o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (Código Tributário Nacional, art. 34). Entre os herdeiros, cada um concorre para as despesas de conservação e os ônus do bem na proporção da sua parte (Código Civil, art. 1.315); como o IPTU pago por um deles entra no acerto da partilha é ponto que o advogado confere no caso.
O herdeiro que mora no imóvel tem que pagar o IPTU sozinho?
Perante a prefeitura, o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (CTN, art. 34), e até a partilha todos os herdeiros são donos da herança em conjunto (Código Civil, arts. 1.784 e 1.791). Entre eles, a regra do condomínio divide as despesas de conservação e os ônus do bem na proporção da parte de cada um (art. 1.315). Se quem mora deve arcar sozinho com o IPTU depende das circunstâncias, por exemplo se há uso exclusivo e desde quando, e é ponto que o advogado confere no caso.
Os outros herdeiros podem cobrar aluguel de quem mora no imóvel?
O Código Civil diz que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa (art. 1.319) e que os herdeiros em posse dos bens da herança trazem ao acervo os frutos que perceberam desde a abertura da sucessão (art. 2.020). Se o uso exclusivo gera dever de indenizar e em que valor depende do caso concreto.
Um herdeiro pode alugar o imóvel da herança sem os outros?
Pela regra do condomínio, não: nenhum dos condôminos pode dar posse, uso ou gozo da coisa comum a estranhos sem o consenso dos outros (Código Civil, art. 1.314, parágrafo único). Os frutos da coisa comum, como o aluguel, são partilhados na proporção dos quinhões, salvo estipulação ou disposição de última vontade em contrário (art. 1.326). Depois do compromisso, a administração da herança é do inventariante (art. 1.991), e o que ele pode fazer com o imóvel é ponto que o advogado confere.
A viúva pode continuar morando na casa?
O cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, tem direito real de habitação no imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, sem prejuízo da sua parte na herança (Código Civil, art. 1.831). A situação de companheira ou companheiro em união estável se confere com o advogado.
Quem pagou as despesas do imóvel tem direito a reembolso?
Os herdeiros em posse dos bens da herança, o cônjuge sobrevivente e o inventariante têm direito ao reembolso das despesas necessárias e úteis que fizeram, e respondem pelo dano que, por dolo ou culpa, causaram (Código Civil, art. 2.020). Entre todos os herdeiros vale ainda a regra do condomínio: cada um concorre, na proporção da sua parte, para as despesas de conservação e os ônus do bem (art. 1.315). Guardar os comprovantes de pagamento ajuda no acerto da partilha.
E se ninguém quiser ficar com o imóvel?
Antes da partilha, a saída é pelo próprio inventário: o herdeiro pode sempre requerer a partilha (Código Civil, art. 2.013), e o imóvel que não comporta divisão cômoda e não cabe na meação do cônjuge ou no quinhão de um só herdeiro é vendido judicialmente, salvo acordo para adjudicá-lo a todos (art. 2.019). Se ele ficar em condomínio depois da partilha, qualquer condômino pode exigir a divisão a todo tempo, e o imóvel indivisível é vendido, com preferência do condômino sobre pessoa de fora em condições iguais (arts. 1.320 e 1.322).
Outras dúvidas sobre o mesmo assunto
Quando um imóvel em inventário pode ser vendido, a autorização do juiz e a venda pelo inventariante em cartório.
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Fontes
Publicado em . O Código Civil, o Código de Processo Civil e o Código Tributário Nacional foram lidos em 30/10/2026 na norma atualizada da Câmara dos Deputados, com as alterações posteriores incorporadas. A página não substitui a análise do seu caso com um advogado.
O valor do IPTU é definido por lei de cada município e não é reproduzido aqui.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.314, 1.315, 1.316, 1.319, 1.320, 1.322, 1.326, 1.784, 1.791, 1.797, 1.806, 1.808, 1.831, 1.991, 1.997, 2.013, 2.019 e 2.020.
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 618 e 647, parágrafo único.
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), arts. 32, 34 e 131.
Mora no imóvel da herança ou tem um herdeiro morando nele? Converse pelo WhatsApp.
Conte quem mora no imóvel, desde quando, quem tem pago o IPTU e as despesas e em que fase está o inventário. O caso segue para a análise de um advogado de família.
A conversa começa com perguntas que organizam a sua situação; a análise do caso é do advogado, sem promessa de resultado.